年底的土拍市场，依然看点十足。

12月2日，备受期待的李沧惠水路三宗土地被青岛海创置业有限公司整体竞得，成交总价20.18亿元，总价刷新青岛今年土拍成交纪录。

实际上，海创置业此次拿下的项目，属于2020年就已耗资20.98亿拿下的项目（当时商业占比49%），此次重新收储后的再次出让，降低容积率的同时，取消商业配建，更多是基于客观市场变化后的主动求变。

业内普遍认为，如果不是海创置业拿地在先，这几宗优质宅地，必然引起新一轮的抢地热潮。

算起来，东李今年共有六块土地成功出让，成为名副其实的“供地大户”。

要知道，去年整个李沧仅出让两宗土地。

除了土拍市场节奏加快，东李今年四季度也有青特璟誉、金茂璞逸世园两个新项目入市，而且都获得了不错的市场反馈。其中，青特璟誉11月首开，当月网签2.76亿，成为青岛市当月套面金销冠。

不过，局部的回暖仍然难掩整体的承压，2025年的青岛楼市并不乐观。1-11月份成交数据显示，青岛新建商品房成交套数同比去年下跌10.92%。

在这一背景下，通过东李、崂山等热点区域的逆势增长，拉升公众对青岛楼市的预期，为青岛整体楼市注入信心，也就成了必然选择。

实际上，在全国重点城市中，将城市压箱底的好地拿出来，已经成为今年各地提振楼市信心的共同选择。

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截至目前，2025年上海涉宅土地成交47宗，其中外环内成交31宗。

而在三年之前，上海土地的供给还是以外环外的五大新城为主。

不只是上海，省内兄弟城市济南今年的热点区域同样是主城区。

2025年，济南高新区、历下区、历城区三个核心主城区的供地，占到了济南整体涉宅供地的65%。

对于青岛的核心主城区而言，市南、市北缺乏大面积整体开发的区域，零星土地供应对于市场的影响力有限。

所以，在低效土地开发利用中有着大量优质土储的崂山区和李沧区就站了出来。

再进一步从板块潜能和市场认可度来看，就是崂山的张村河和李沧的东李两大板块。

从区位看，两个板块一山之隔，基本是一个整体，但各有不同。

张村河区域因为地价较高，整体的开发拿地以央国企为主；

东李板块因为较为合理的地价和较好的山水资源和土地指标，可以建设更具想象力的作品，民企在拿地中占了主导。

今年年中，青特置业率先在东李板块落子，以8.4亿元拿下郑庄片区70号和36号土地，楼面地价9700元/平，两宗土地的容积率均为1.7，地块方正、建筑密度仅30%，可以设计相对舒适的品质社区。

12月2日海创置业拿下的李村河南三宗低容积率纯宅地块（容积率低至1.11-1.25），楼面地价已经来到了10940元/平，整个东李区域的中高端属性得到了进一步的确认。

据多方消息透露，虽然拿地的海创置业是李沧区属国资，但其大概率会选择一家头部的民营房企代建。

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从全国范围看，历经大浪淘沙依然活得很好的民营房企，都在积极重回舞台中心。

能够逆势下场，除了楼市下半场推出的土地位置更好、价值更高，土地价格反而更加合理之外，优秀民营房企不盲目求规模，注重产品打造，爱惜品牌声誉，以长期主义深耕区域也是重要的原因。

比如，已经成为头部房企代表的杭州滨江，以超强的品牌号召力，优秀的产品和成本之间的平衡能力，以及深耕杭州带来的板块价值的超精度把控，可以在每一宗土地的拿地研判和后期操盘中都游刃有余。

同样，南京的金基集团也是厚积薄发的代表。

自2018年起，金基集团在南京土地市场持续深耕，累计成功斩获13宗地块，打造出多个红盘，每一个项目都是精品之作。

2025年10月，金基集团也强势登顶南京房地产销售额榜首。

值得玩味的是，2017年前的楼市扩张周期内，金基集团并未参与抢地大战，彼时其品牌影响力较为平淡。

直到近几年，随着诸多红盘热销，金基集团才逐渐跻身南京楼市各个榜单前列，成为南京楼市的门面。

守住初心的本土房企，开始在市场变化中择机而动。

在近几年的青岛楼市，以滨湖国际热销出圈、注重产品和服务的青特置业也是其中的典型。

房地产高速增长、烈火烹油的扩张期，城阳区的万科和银盛泰是焦点。

彼时的青特置业不抢地王，不盲目扩张，而是修炼内功，不断地打磨团队能力和产品标准。随着行业入冬，高杠杆模式下的明星房企陨落，一直低调稳健发展的青特置业才被更多人看见。

这其中，青特置业自身“做一成一”的公司战略以及“深耕区域”的投资布局至关重要。

比如，青特滨湖国际二期去年6月拿地11月首开，成为青岛市年度首开套面金销冠；

青特璟云今年5月拿地10月首开，刷新近2年青岛市首开套冠；

青特璟誉今年6月拿地11月首开，当月网签青岛市套面金销冠。

所有地块均在拿地5个月内开盘，且获得市场优质反馈。

在核心战略指引下，青特置业通过有质量的经营效率，不仅开盘速度快，而且首开销售金额基本覆盖前期土地款，为项目良序推进提供了很好的保障。

此外，过去3年，青特置业就根据市场变化，率先调整财务结构、投资结构和人才结构，提前做好穿越周期的准备。

一项低调的数据是，青特置业不仅实现了连续3年无信贷展期，而且还通过提前还款，进一步降低了资金成本和杠杆率。

今年上半年健康的经营性净现金流，也为青特置业进军李沧提供了底气和保障。

这些更尊重市场变化、更贴近用户需求的经营策略，也为项目的稳健运营和高品质建设提供了支持，从而确保如期品质交付，甚至提前交付。

根据卓易数据1-11月房企销售业绩排行榜，青特置业是TOP10中唯一正增长房企，增长率22%。

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曾经有一段时间，房企是闭着眼睛拿地的。

比如，周边售价2万/平，激进的大佬们就敢以2万/平的楼面价拿地，甚至偶尔还出现了面粉贵过面包的情况。

这很大程度是因为，彼时房企们在拿地的时候，是考虑了未来三年的房价涨幅的。

这些拿地行为，显然赌性十足。

相较市场上行周期的疯狂，当前的房企们拿地则理性十足。

所以这几年一个普遍的现象是，哪怕供应的土地越来越好，也有很多土地流拍，很多土地底价成交。

即使出现了多轮竞争、耗时很长，很多土地的整体溢价也控制得当。

这背后，显然也是房企更理性、更长远的发展考量。

比如，“做一成一”是青特置业最大战略，背后的支撑是“四好公司”基因——好产品、好服务、好财务、好团队。

不只是青特置业，近几年的海信地产在拿地策略上，也强调自我升维和单盘ROE。

好团队和好财务是对内的要求，好产品和好服务是对外的标准。

事实上，也只有好的团队和财务，才能营造好的产品和服务，这是根和木的关系。

这些留在牌桌的房企们，他们知道安全的边界在哪里，也知道唯有优秀的团队才能缔造优秀的产品，只有优秀的产品，才可以获得市场的青睐。

大浪淘沙，百炼成金。

这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。